気を付けるべき不動産投資の罠～名目利回りではなく実質利回りをみよう
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名目利回りと実質利回りの違い
利回りはあくまでも購入時の家賃からの計算であること
空室リスクも計算に入れよう
名目利回りと実質利回りの違い
投資用不動産のチラシや広告を見ると必ず記載されているのが「利回り〇〇%」という表示です。
これは不動産投資をするのに大事なアピールポイントなので大きく表示するのが基本となっています。
しかし、そこに魅力を感じて投資案件を検討する場合は注意して考える必要があります。
名目利回りと実質利回りがあり、不動産投資で入ってくるキャッシュというのはあくまでも実質利回りであるということです。
名目利回りは不動産投資への投資額から年間総家賃収入を割ったもので表示されます。
1,000万円の不動産を購入し、年間総家賃収入が100万円だった場合は名目利回り10%となるわけです。
実質利回りは年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免許税など）を足したもので割った数字のことをいいます。
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100 が計算式になります。
1,000万円の不動産を購入し、年間総家賃収入が100万円で購入時の諸経費が100万円、不動産保有の諸経費が12万円だとすると実質利回りは8%まで低下します。
あくまで見なければならないのは実質利回りだということに注意が必要になってきます。
利回りはあくまでも購入時の家賃からの計算であること
さらに注意が必要なのが利回りというのはあくまでも購入時の家賃価格からの計算であることです。
不動産というのはバブル時などの経済成長が著しい時などを除いて基本的に不動産家賃というのは経年数に応じて価値が下がります。
貸し出した当初は10万円だった部屋が2年後に入居者が退室して新たな入居者を募集する時に現状の10万円の家賃ではすぐに見つからず8万円に家賃を下げざるをえないことというのは珍しいことではありません。
今後の日本はさらに少子高齢化が加速して人口減少が続き、空き家・空室なども増加する見込みなので不動産需要などをよく吟味した上で投資先を検討することが大切になってきます。
空室リスクも計算に入れよう
不動産で必ず念頭に置いておかなければならないのが空室リスクです。
銀行から融資を受けて不動産を購入し、毎年入ってくる家賃収入から返済をしていた場合、入居者が恒常的に入っており家賃収入が入り続ける場合は問題ないのですが空室になってしまった場合は問題が生じます。
利回りというのはあくまでの入居者が入って家賃収入を得られた場合の計算であり、空室の時のリスクも事前に勘案しておかなければなりません。
空室の時でも家賃収入を得られるようにするために契約時に不動産会社と家賃保証を結ぶなども検討する必要があります。
